Vendre une maison avec une extension de 30 m² non déclarée : cadre légal 2025 et conseils pratiques

La vente d’une maison comportant une extension de 30 m² réalisée sans autorisation ni déclaration (il y a 4 ans) pose de nombreux enjeux juridiques, fiscaux et pratiques. En tant que mandataire immobilier, il est essentiel de maîtriser le cadre légal en vigueur en 2025 et d’informer clairement toutes les parties. Cet article fait le point sur la législation applicable, les différences entre zones urbaines (PLU) et rurales, les risques juridiques et fiscaux d’une vente « en l’état », les conséquences pour l’acquéreur comme pour le vendeur (et votre responsabilité de mandataire), le cas particulier du DPE (diagnostic de performance énergétique) avec une surface non reconnue, ainsi que les solutions pour sécuriser la transaction. Des explications concrètes, exemples et conseils de clauses notariées vous aideront à accompagner sereinement ce type de vente.

Cadre légal 2025 : extensions non déclarées et prescriptions

Toute extension augmentant la surface habitable ou modifiant l’aspect d’un bâtiment doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Pour une extension de 30 m², selon les cas, il aurait fallu déposer soit une déclaration préalable de travaux (DP), soit un permis de construire (PC). Réaliser ces travaux sans autorisation constitue une infraction au code de l’urbanisme, passible de sanctions administratives, civiles, fiscales et pénales. Voici les points clés du cadre légal en 2025 :

• Autorisation d’urbanisme obligatoire : Une extension de 30 m² entre dans le champ d’application des autorisations d’urbanisme. En effet, les travaux de faible importance (ex : extension < 5 m², terrasse de plain-pied, petite piscine…) sont dispensés, mais au-delà de 5 m², une autorisation est nécessaire. Pour les extensions/constructions > 20 m², un permis de construire est en principe requis, sauf aménagements spécifiques en zone PLU (voir tableau ci-dessous).
• DP ou permis selon la zone : En zone urbaine couverte par un PLU (Plan Local d’Urbanisme), l’extension de 30 m² aurait pu relever d’une déclaration préalable (seuil porté à 40 m² en zone PLU si la surface totale après travaux ne dépasse pas 150 m²). En zone rurale (commune sans PLU, donc sous RNU – Règlement National d’Urbanisme), le seuil de la DP reste 20 m² ; une extension de 30 m² y exige donc un permis de construire. Le tableau ci-dessous synthétise ces différences :

Situation du bien	Extension de 30 m² : autorisation requise
Zone urbaine d’une commune avec PLU	Déclaration Préalable (DP) suffisant si l’extension ne porte pas la surface totale du bâtiment au-delà de 150 m². (Un PC n’est pas requis dans ce cas de figure.)
Zone rurale (commune sans PLU, RNU)	Permis de Construire (PC) obligatoire (seuil de DP limité à 20 m² hors zone PLU. L’absence de permis pour 30 m² constitue donc une infraction plus grave.

• Infraction et délais de prescription : L’infraction d’urbanisme est constituée dès lors que l’extension a été édifiée sans l’autorisation exigée. En 2025, deux délais de prescription s’appliquent : 6 ans sur le plan pénal (délai pour d’éventuelles poursuites pénales) et 10 ans sur le plan civil. Concrètement, la commune (ou un tiers lésé) dispose de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux pour agir en justice et demander la mise en conformité ou la démolition de l’ouvrage illégal. Passé ce délai, aucune démolition ne peut plus être ordonnée (sauf action déjà engagée). Cependant, tant que les 10 ans ne sont pas écoulés (ici l’extension a 4 ans), le risque de voir la mairie imposer une régularisation forcée ou une démolition reste entier.
• Prescription décennale et exception : Après 10 ans, la construction irrégulière bénéficie d’une forme de prescription urbanistique : « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis ou l’opposition à une déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale ». Autrement dit, après 10 ans, l’extension sans DP ne pourra plus être opposée par la mairie lors de nouvelles demandes et sera réputée « régulière ». Mais attention : cette prescription a des limites importantes. Si l’ouvrage initial nécessitait un permis de construire non obtenu, son illégalité pourra malgré tout être invoquée même après 10 ans. En clair, une extension qui aurait dû faire l’objet d’un PC (cas des zones hors PLU, ou des extensions > 40 m²) demeure irrégulière aux yeux de l’urbanisme, même une fois les actions pénales et civiles prescrites. La mairie pourra toujours refuser de nouveaux travaux tant que l’ensemble n’aura pas été régularisé. De plus, en cas de sinistre (incendie, etc.), l’acquéreur ne bénéficiera pas du droit à reconstruire à l’identique un élément qui n’était pas régulier à l’origine.

Exemple concret : si cette extension de 30 m² se situe en zone rurale (RNU) où un permis était requis, même en 2029 (après 10 ans) elle restera officiellement illégale. L’acquéreur qui voudrait agrandir encore ou reconstruire après un sinistre pourrait se voir opposer le fait qu’aucun permis n’avait été obtenu en son temps. En revanche, en zone urbaine PLU (extension normalement soumise à DP), une fois le délai de 10 ans écoulé, l’irrégularité ne pourra plus bloquer de nouveaux projets. Dans notre cas (travaux récents de 4 ans), la prescription n’est pas acquise : il faudra donc traiter la vente avec l’irrégularité existante.

Implications juridiques d’une vente sans régularisation

Du point de vue juridique, la vente d’un bien non conforme aux autorisations d’urbanisme n’est pas nulle en soi. Autrement dit, la présence d’une extension illégale n’empêche pas de vendre le bien – aucune disposition légale n’annule automatiquement la vente pour cette raison. En revanche, le vendeur et le professionnel immobilier ont une obligation d’information renforcée. La transparence est de mise pour éviter tout litige ultérieur : l’avant-contrat et l’acte de vente définitif doivent mentionner précisément l’irrégularité ainsi que toutes ses conséquences pour l’acheteur.

Ne pas respecter ce devoir d’information expose à de graves risques juridiques : l’acquéreur pourrait, une fois l’irrégularité découverte, agir en justice pour manquement au devoir de conseil, dol (réticence dolosive) ou erreur sur les caractéristiques du bien. Il dispose en général d’un délai de 5 ans à partir du jour où il a eu connaissance des faits pour engager une action. Des jurisprudences récentes montrent que les tribunaux sanctionnent les vendeurs et intermédiaires qui n’ont pas éclairé l’acheteur de manière complète et circonstanciée sur la situation. Par exemple, si le bien a été présenté comme « habitable 130 m² » sans révéler qu’une pièce de 30 m² est non autorisée, l’acquéreur peut demander des dommages-intérêts, une réduction du prix, voire l’annulation de la vente pour vice caché ou erreur substantielle.

Responsabilité du mandataire immobilier : En tant que mandataire ou agent immobilier, votre responsabilité professionnelle peut être engagée si vous omettez de signaler une irrégularité connue. Vous avez l’obligation de vérifier la conformité urbanistique du bien dans la mesure du possible (demander les autorisations au vendeur, interroger la mairie sur l’existence de permis ou de déclarations, etc.). Même si le vendeur vous a caché l’information, la prudence veut de poser la question des extensions ou travaux réalisés. En pratique, un simple examen du plan cadastral ou des documents fonciers peut révéler une extension non reportée. Ne pas informer l’acquéreur clairement de la situation vous exposerait à des poursuites (civiles, voire pénales) pour manquement au devoir de conseil. Rappelons-le : « le conseiller sera tenu d’éclairer l’acquéreur et d’appeler son attention de manière complète et circonstanciée ».

Vendeur et conformité du bien : Le vendeur, lui, reste responsable envers l’acheteur de la délivrance d’un bien conforme à ce qui était convenu au contrat. S’il ne prend aucune précaution, l’acquéreur pourra faire valoir que le bien livré n’est pas conforme à la chose convenue et engager sa responsabilité pendant les 5 ans suivant la découverte du problème. Pour éviter cela, le vendeur doit jouer la carte de la transparence dans l’acte de vente, ou mieux, régulariser la situation avant la vente (voir solutions plus bas). À défaut, il peut insérer des clauses spécifiques de renonciation de la part de l’acheteur. Attention : une clause générale d’exonération des vices cachés ne suffira pas, car l’irrégularité urbanistique n’est pas un simple vice matériel et touche à l’ordre public d’urbanisme.

En résumé, juridiquement la vente est possible “en l’état”, mais elle doit être soigneusement encadrée pour informer l’acheteur des risques et le faire accepter explicitement la situation. À défaut, le contentieux post-vente est quasi assuré.

Implications fiscales de l’extension non déclarée

Au-delà des aspects urbanistiques, une extension réalisée sans déclaration entraîne des conséquences fiscales qu’il faut considérer lors de la vente :

• Taxes locales impayées : Une surface supplémentaire non déclarée échappe à la taxe foncière (et, jusqu’en 2022, à la taxe d’habitation le cas échéant). Le propriétaire n’a donc pas payé l’impôt correspondant à ces 30 m². En cas de régularisation ou de contrôle fiscal, l’administration peut effectuer un redressement : le nouveau propriétaire pourrait être redevable d’un rappel d’impôts sur les années non prescrites. En pratique, l’administration fiscale peut réclamer jusqu’à 4 années d’arriérés de taxe foncière, plus des intérêts de retard. Il est donc possible qu’un acquéreur, s’il régularise la situation auprès du cadastre, voie sa taxe foncière augmenter et doive payer les impôts locaux dont l’ancien propriétaire aurait dû s’acquitter.
• Taxe d’aménagement non acquittée : Lors de tout dépôt de permis ou de déclaration, une taxe d’aménagement est due sur les nouvelles surfaces (taux fixé par la commune et le département). Sans autorisation, cette taxe n’a pas été payée. Là aussi, en cas de régularisation ultérieure, la commune pourra exiger son paiement. Par exemple, pour 30 m² d’extension, la taxe d’aménagement peut représenter plusieurs milliers d’euros selon la localisation. En 2025, cette taxe est en hausse dans nombre de communes. L’acquéreur doit être conscient que régulariser a posteriori impliquera de s’acquitter de cette taxe (calculée au moment de la demande de régularisation, sans effet rétroactif mais avec le taux en vigueur plus élevé). S’il ne régularise pas et que l’illégalité est découverte autrement, la collectivité pourrait aussi réclamer la taxe d’aménagement due, éventuellement assortie de sanctions financières.
• Plus-value immobilière : Sur le plan de la fiscalité des plus-values (si le bien n’est pas une résidence principale), l’existence d’une extension non déclarée ne modifie pas directement le calcul de l’impôt. La plus-value est calculée sur la différence de prix de vente/achat, que l’extension soit légale ou non. Toutefois, si l’administration fiscale découvre à l’occasion de la vente une discordance de surface et met en lumière l’extension clandestine, elle pourrait déclencher un contrôle plus large sur les taxes locales comme vu ci-dessus.

En somme, une vente sans régularisation préalable transfère à l’acheteur le risque d’un redressement fiscal ultérieur. Celui-ci devra prévoir, dans son budget, une possible augmentation de taxe foncière et le paiement de la taxe d’aménagement (en cas de régularisation). Il est prudent d’informer clairement les acquéreurs de ces implications financières : « les surfaces non déclarées échappent à la taxe foncière et à la taxe d’aménagement. En cas de contrôle, l’acheteur peut être redevable d’un rappel d’impôts ».

Conséquences pour l’acquéreur d’une extension illégale

Du point de vue de l’acquéreur, reprendre un bien avec une extension non autorisée comporte plusieurs risques et contraintes majeures :

• Obligation de régulariser pour entreprendre des travaux : Tant que l’extension demeure illégale, l’acquéreur ne pourra pas obtenir de permis ou d’autorisation pour modifier ou agrandir le bien sans inclure une régularisation globale. En effet, « lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation (…), il appartient au propriétaire qui envisage de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment ». La mairie pourra refuser toute nouvelle autorisation tant que l’irrégularité n’est pas régularisée. Par exemple, si l’acquéreur souhaite aménager les combles ou construire une piscine, la commune pourra exiger la mise en conformité de l’extension de 30 m² d’abord. Cela peut bloquer ses projets pendant des années, surtout si les travaux non déclarés ne sont pas conformes aux règles d’urbanisme en vigueur.
• Risque d’actions administratives et judiciaires : L’acquéreur se trouve, après la vente, responsable du bien en l’état. Si la mairie découvre l’infraction (par un signalement, une demande de permis ultérieure, ou via des photos aériennes…), elle peut engager une action en justice (civile) pour faire démolir ou mettre en conformité l’extension aux frais du nouveau propriétaire. Ce risque court jusqu’en 2031 environ (10 ans après les travaux). De plus, sur le plan pénal, bien que les poursuites viseraient plutôt l’ancien propriétaire qui a réalisé les travaux sans autorisation, l’acquéreur pourrait être ennuyé si la découverte a lieu avant l’expiration du délai pénal (6 ans). En pratique, les mairies privilégient la voie civile (tribunal judiciaire) pour contraindre à régulariser ou démolir dans le délai décennal. Conclusion : l’acheteur doit accepter qu’il achète un bien avec une véritable « épée de Damoclès » pendant les années restantes de prescription.
• Responsabilité en cas de revente ultérieure : Si l’acquéreur achète en connaissance de cause mais sans régulariser, il se retrouvera confronté aux mêmes difficultés lorsqu’il voudra revendre le bien. Un bien présentant une irrégularité d’urbanisme est plus difficile à revendre et risque une décote sur le marché. De plus, il devra à son tour informer ses acquéreurs ou régulariser à ce moment-là, ce qui peut retarder la vente. Beaucoup d’acheteurs potentiels seront rebutés par une extension non officielle, ou en profiteront pour négocier fortement le prix à la baisse (si le marché local n’est pas tendu). L’irrégularité devient donc un boulet pour chaque propriétaire successif jusqu’à sa régularisation.
• Couverture d’assurance compromise : Un aspect souvent méconnu concerne l’assurance habitation. Si l’extension n’est pas déclarée (ni aux impôts ni à l’assureur), cela signifie que l’assureur ignore son existence. En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, effondrement) touchant cette partie de la maison, l’assureur pourra refuser d’indemniser les dommages sur la structure illégale. En effet, les contrats d’assurance prévoient généralement que le bien assuré est conforme aux réglementations et que toute modification substantielle doit être déclarée. Une pièce additionnelle non autorisée peut être considérée comme exclue de la garantie. L’acquéreur doit donc s’attendre, s’il n’agit pas, à ne pas être couvert pour cette partie de son bien, ce qui est un risque financier important.
• Absence de garantie de reconstruction : Comme mentionné plus haut, si un sinistre majeur détruisait partiellement le bien, l’acquéreur n’aurait pas le droit de reconstruire à l’identique l’extension non autorisée. Le Code de l’urbanisme n’accorde le droit à reconstruction qu’aux bâtiments régulièrement édifiés. L’acheteur pourrait donc perdre purement et simplement ces 30 m² en cas d’événement catastrophique.
• Démarches post-achats : L’acquéreur peut choisir de régulariser après l’achat (voir plus loin). Mais cela implique des démarches administratives complexes (dépôt d’un permis de régularisation couvrant les travaux déjà faits) et éventuellement des travaux correctifs si l’extension actuelle ne respecte pas le PLU ou les règles (ex : distance aux limites, emprise au sol maximale dépassée, etc.). Il devra également s’acquitter des taxes d’urbanisme dues lors de la régularisation. Tout cela représente du temps et de l’argent, qu’il faut mesurer avant l’achat.

En définitive, acheter un bien « avec extension non déclarée » n’est pas anodin. En tant que mandataire immobilier, vous devez exposer clairement ces conséquences à tout acquéreur potentiel, afin qu’il prenne sa décision en connaissance de cause. Ces risques peuvent justifier une négociation du prix (car l’acheteur prend en charge un bien imparfait). Toutefois, même bradé, un tel bien reste source de tracas : « Acheter un bien immobilier est suffisamment stressant pour ne pas se rajouter une peur supplémentaire sur les épaules ! » conseille-t-on aux acquéreurs.

Le DPE et l’extension non déclarée : comment établir le diagnostic ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire avant la vente et doit être communiqué aux acquéreurs. Il pose un défi particulier dans notre cas : comment intégrer une surface de 30 m² non reconnue administrativement dans le DPE ?

En principe, le diagnostiqueur évalue le bâtiment tel qu’il est réellement, sans se prononcer sur sa légalité. Le calcul du DPE se base sur la surface habitable et les caractéristiques thermiques de l’ensemble des pièces chauffées. Il est donc logique d’inclure l’extension de 30 m² dans l’évaluation si celle-ci fait partie intégrante de la maison et contribue aux déperditions/chauffage. Exclure cette partie du calcul fausserait le résultat (puisque la consommation énergétique rapportée à une surface plus petite semblerait meilleure).

Toutefois, le diagnostiqueur peut être confronté à des incohérences : les documents officiels (cadastre, acte) indiqueront une surface habitable inférieure (ne comptant pas l’extension). Il est donc possible que le DPE mentionne une surface différente de celle des documents de vente. Par exemple, on pourrait avoir un DPE calculé sur 150 m² alors que l’acte notarié n’en reconnait que 120 m². Ce décalage doit être anticipé et expliqué aux parties.

Bonnes pratiques :

• Fournir au diagnostiqueur les informations techniques sur l’extension (année de construction, matériaux, isolation) afin qu’il puisse l’intégrer correctement. Souvent, ces extensions « faites maison » ont des performances thermiques différentes du reste (par ex., simple vitrage, parois mal isolées), ce qui peut dégrader la classe énergétique. Il vaut mieux un DPE réaliste (même moins bon) qu’un DPE tronqué qui pourrait être jugé mensonger par la suite.
• Mentionner dans le rapport (ou à défaut dans le dossier de vente) la situation particulière : on peut ajouter un commentaire indiquant que « le bien comporte une extension non autorisée de ~30 m², incluse dans l’évaluation énergétique ». Ainsi, l’acquéreur comprend pourquoi la surface prise en compte diffère des chiffres officiels.
• Annonces et communication : Lors de la publicité du bien, il est recommandé de jouer la transparence. Par exemple : « Maison 120 m² + véranda aménagée 30 m² (non déclarée en mairie) ». De même, le DPE joint mentionnera la surface totale mesurée. Cette cohérence évite de tromper l’acquéreur sur la superficie réellement utilisable tout en l’informant du statut précaire de l’extension.
• Cas de l’extension non chauffée : Si la pièce ajoutée n’est pas équipée de chauffage (ex : véranda non isolée utilisée comme serre ou pièce d’appoint), elle pourrait ne pas être comptabilisée dans la « surface de référence » du DPE. Dans ce cas, on expliquera que la pièce n’entre pas dans le calcul car non chauffée, mais qu’elle existe physiquement sans autorisation.

En résumé, le DPE doit refléter la réalité du bien vendu – extension comprise – tout en accompagnant cette information d’explications sur l’irrégularité. Cela permet à l’acquéreur d’évaluer correctement la performance énergétique de l’ensemble du logement qu’il achète, sans minimiser ni exagérer l’impact de l’extension. En cas de doute, n’hésitez pas à demander au diagnostiqueur de détailler son approche dans le rapport. N’oublions pas qu’un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur et peut entraîner des recours de l’acheteur : il importe donc qu’il dispose de toutes les données, même officieuses, pour faire un diagnostic juste.

Sécuriser la vente en l’état : solutions et clauses recommandées

Lorsque la régularisation préalable des travaux n’est pas possible ou souhaitée, la vente « en l’état » peut tout de même être conclue à condition de la sécuriser par des précautions juridiques. Voici les solutions envisageables pour protéger toutes les parties lors de la vente d’un bien avec extension non déclarée :

1. Envisager la régularisation avant la vente (si faisable)

Même si la question porte sur une vente en l’état, il convient de rappeler la première option à considérer : faire régulariser les travaux par le vendeur avant la signature. Si le délai le permet et que les travaux sont conformes aux règles d’urbanisme, c’est la solution la plus sereine. Le vendeur peut déposer en mairie un permis de construire de régularisation ou une déclaration préalable (selon le cas) couvrant l’extension de 30 m². Certes, cela prend du temps (2 à 3 mois minimum d’instruction) et n’est pas garanti – la mairie peut refuser si l’extension viole le PLU – mais en cas de succès, le bien redevient conforme. Le compromis de vente peut comporter une condition suspensive d’obtention de l’autorisation, protégeant l’acheteur : si la régularisation est refusée, il peut alors soit renoncer à l’acquisition, soit accepter quand même en toute connaissance de cause.

Cette régularisation avant-vente implique aussi de régulariser la situation fiscale du bien(mise à jour du cadastre pour que la surface soit prise en compte par le fisc, paiement de la taxe d’aménagement due, etc.). Un notaire conseille généralement de procéder ainsi lorsque les travaux ont moins de 10 ans et sont régularisables : « Exiger du vendeur qu’il procède à la régularisation avant-vente, en déposant en mairie une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ». C’est la solution la plus protectrice pour l’acheteur et pour le vendeur (qui évite tout recours futur). Néanmoins, elle suppose que vendeur et acquéreur puissent décaler la vente de quelques mois.

2. Vente en l’état : informations et clauses à insérer dans l’acte

Si la vente doit se faire sans attendre la régularisation, il est impératif de formaliser précisément l’irrégularité dans le compromis puis l’acte notarié. Voici les clauses et mentions recommandées :

• Description de l’irrégularité : L’acte devra décrire l’extension non autorisée (surface ~30 m², date de réalisation ~2019, absence de DP/PC) et stipuler clairement que « l’absence d’autorisation d’urbanisme rend cette construction irrégulière ». Il faut que le bien vendu soit défini en tenant compte de cette situation, par ex. « maison d’environ 120 m² + extension non déclarée d’environ 30 m² vendue en l’état, sans garantie de conformité ». Ainsi, la chose vendue est précisément celle livrée, avec son défaut de titre.
• Renonciation à condition suspensive : Indiquer que l’acheteur a eu la possibilité de demander une condition suspensive de régularisation urbanistique, mais qu’il y renonce expressément pour acquérir en l’état. Autrement dit, il achète en pleine connaissance de cause sans exiger de mise en conformité préalable. Cette mention protège le vendeur car l’acquéreur ne pourra pas prétendre qu’il ignorait cette option.
• Renonciation à faire des travaux comme condition d’achat : Le notaire pourra faire déclarer à l’acquéreur que la possibilité future d’effectuer des travaux soumis à autorisation n’est pas une condition déterminante de son achat. Cela évite qu’il se retourne contre le vendeur en se plaignant plus tard qu’il ne peut pas agrandir ou modifier le bien.
• Information sur les risques encourus : Énumérer dans l’acte les différentes conséquences de la non-conformité : risque d’actions judiciaires (civiles : démolition/mise en conformité, pénales : amende), impossibilité d’obtenir de nouveaux permis pendant le délai de prescription, impossibilité de reconstruire l’extension en cas de sinistre, éventuelle moins-value à la revente future, rappel de taxes éventuel, etc. L’idée est que l’acquéreur signe en ayant pleinement conscience de tous ces enjeux, qui lui ont été expliqués point par point. Mieux vaut en écrire trop que pas assez : cette partie peut prendre la forme d’un paragraphe ou de puces listant chaque implication.
• Clause d’acceptation expresse par l’acquéreur : Après l’exposé des risques, une clause stipule que « l’Acquéreur déclare parfaitement connaître la situation d’urbanisme non conforme du bien, pour en avoir été informé par le Vendeur et le Mandataire, et accepte en l’état l’immeuble avec son extension non autorisée, renonçant à tout recours de ce chef ». On peut préciser qu’il renonce à toute garantie du fait de cette non-conformité. Il s’agit d’obtenir une assentiment éclairé et écrit de l’acheteur, rendant ensuite toute action délicate. En jurisprudence, un acquéreur dûment averti ne peut pas demander réparation : « les conséquences d’un engagement librement souscrit et déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable ».

Avec de telles clauses, le vendeur et vous-même (mandataire) mettez toutes les chances de votre côté pour éviter un contentieux ultérieur. Il est vivement conseillé de faire relire le projet d’acte à l’acquéreur suffisamment à l’avance pour s’assurer qu’il a bien compris chaque point (et lui laisser la possibilité, le cas échéant, de renoncer à la vente s’il réalise l’ampleur des risques).

3. Négociation du prix et répartition des coûts

Vendre en l’état implique souvent une décote du prix par rapport à un bien « en règle ». Le vendeur doit comprendre qu’il ne peut prétendre au même prix qu’une maison 150 m² totalement régulière – surtout que l’acheteur prend en charge un risque et d’éventuels futurs travaux de régularisationjournaldelagence.com. En pratique, on estime la valeur de l’extension litigieuse de façon minorée. Par exemple, 30 m² habitables non conformes pourraient n’être valorisés qu’à 30–50 % de leur valeur normale au m², voire à 0 € en cas de forte incertitude (risque de démolition). Un tableau de valorisation peut être préparé pour présenter cette décote, s’appuyant sur le coût potentiel de régularisation ou de démolition.

Il est aussi possible de convenir d’une répartition des coûts éventuels : par exemple, le compromis pourrait prévoir que si la mairie venait à exiger une démolition dans les 2 ans suivant la vente, le vendeur participerait à hauteur de X € aux frais (ou qu’une somme soit séquestrée chez le notaire pendant 2 ans pour couvrir ce risque). Ce type de clause est complexe et rare, mais peut parfois rassurer l’acheteur. Le plus souvent, cependant, la solution passe par une baisse de prix significative en compensation du risque assumé par l’acquéreur.

4. Accompagnement par les professionnels

Enfin, votre rôle de mandataire immobilier est crucial pour orchestrer une vente sécurisée. Il convient de travailler en lien étroit avec le notaire dès le compromis, afin de préparer les clauses ad hoc. N’hésitez pas à conseiller aux parties de consulter également un architecte ou le service urbanisme de la mairie avant la vente pour évaluer si une régularisation ultérieure sera envisageable (et à quelles conditions). Cela peut apporter de la sérénité : par exemple, avoir un certificat d’urbanisme opérationnel indiquant que la régularisation serait accordée sous certaines réserves, ou au contraire savoir que l’extension déroge gravement au PLU (ce qui incitera l’acquéreur à réfléchir à deux fois).

En synthèse, vendre un bien avec une extension non déclarée exige vigilance et transparence. Soit le vendeur régularise en amont (solution idéale), soit l’on vend en l’état en verrouillant juridiquement la transaction (informations exhaustives, clauses de renonciation, ajustement du prix). Dans tous les cas, en 2025, un mandataire immobilier doit connaître ces mécanismes pour conseiller au mieux ses clients et éviter sa propre mise en cause. Avec ces précautions, il est tout à fait possible de réussir la vente d’un bien ayant fait l’objet de travaux irréguliers, tout en préservant les intérêts de chacun et en restant conforme à la loi.